Mietrendite-Rechner
Berechne die Brutto- und Nettomietrendite einer Immobilie, den Kaufpreisfaktor und – mit Eigenkapital und editierbarem Darlehenszins – den monatlichen Cashflow und die Eigenkapitalrendite.
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Die Nettomietrendite bezieht Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftungskosten mit ein und ist aussagekräftiger. Der Kaufpreisfaktor gibt an, dem Wievielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis entspricht.
So benutzt du den Mietrendite-Rechner
- Trage Kaufpreis und Jahreskaltmiete (Nettokaltmiete × 12) ein.
- Ergänze optional die Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht umlegbaren Kosten pro Jahr.
- Brutto- und Nettomietrendite sowie der Kaufpreisfaktor erscheinen sofort.
Wie die Berechnung funktioniert
Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettorendite ist realistischer: Sie zieht die laufenden Bewirtschaftungskosten von der Miete ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite in Jahren.
Brutto = Miete/Kaufpreis·100 · Netto = (Miete−Kosten)/(Kaufpreis+Nebenkosten)·100 · Faktor = Kaufpreis/Miete
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 €, Jahresmiete 12.000 €: Bruttorendite 12.000/300.000·100 = 4,0 %, Kaufpreisfaktor 25.
Mit 30.000 € Nebenkosten und 1.500 € laufenden Kosten: Nettorendite (12.000−1.500)/(330.000)·100 ≈ 3,18 %.
Annahmen und Grenzen
- Finanzierungskosten (Zinsen), Steuern und Wertentwicklung sind nicht berücksichtigt.
- „Laufende Kosten“ meint die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage).
- Die Kennzahlen sind eine erste Einschätzung, kein vollständiger Wirtschaftlichkeitsnachweis.
Typische Anwendungsfälle für den Mietrendite-Rechner
Ein Mehrfamilienhaus kostet 320.000 €, die Jahreskaltmiete beträgt 19.200 €. Der nackte Quotient sagt wenig – das Tool rechnet daraus die Bruttomietrendite, zieht Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftung mit ein und liefert die Nettomietrendite, an der sich tatsächlich orientiert wird. Damit ersparst du dir die eigene Tabelle mit mehreren Spalten.
Der zweite Anwendungsfall ist die Finanzierung: Mit Eigenkapital, Darlehenszins und anfänglicher Tilgung siehst du den monatlichen Cashflow und die Eigenkapitalrendite. Ein Objekt mit 3,1 Prozent Nettorendite kann jeden Monat Geld kosten, wenn die Rate höher ist als die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten.
Dazu kommt der Vergleich mehrerer Objekte: Kaufpreisfaktor und Rendite auf einen Blick machen Angebote unterschiedlicher Größe direkt gegenüberstellbar, ohne für jede Immobilie eine eigene Tabelle anzulegen. Auch nach einer Modernisierung lässt sich die Wirkung auf die Rendite schnell durchspielen.
Wenn die Rendite nicht stimmt: woran es meistens klemmt
- Die Ausgabe bleibt leer: Kaufpreis und Jahreskaltmiete müssen größer als null sein. Wer nur die Monatsmiete hat, multipliziert sie vorher mit 12.
- Die Rendite wirkt zu hoch: Die Bruttorendite bezieht sich nur auf den Kaufpreis. Die Nebenkosten ins eigene Feld eintragen, sonst fehlen bei Grunderwerbsteuer und Notar mehrere Prozentpunkte.
- Tausendertrenner im Kaufpreis: 320.000 wird als 320 gelesen, weil Punkte nicht entfernt werden. Trage 320000 ein.
- Kein Cashflow: Ohne ausgefülltes Eigenkapital oder ohne Darlehenszins rechnet das Tool nur die Rendite und den Kaufpreisfaktor. Beide Felder brauchen einen Wert.
- Die Nettorendite fällt zu hoch aus: Die laufenden Kosten wurden vergessen. Leer geblieben, werden nur die Nebenkosten berücksichtigt – für eine belastbare Nettorendite gehört der jährliche Wert ins Feld.
Für wen sich der Einsatz lohnt (und wann nicht)
Zahlreich sind private Kapitalanleger, die vor dem Kauf einer Wohnung die Rendite prüfen wollen, bevor die Bank zurate gezogen wird. Ebenso treffen es Hausverwaltungen und Interessenten, die ein Objekt schnell einordnen, sowie Studierende der Immobilienwirtschaft, die Aufgaben an echten Zahlen durchrechnen.
Auch Eigentümer, die eine zweite Wohnung kaufen, nutzen das Tool für den Vergleich zweier Objekte. Wer ein Angebot mit und ohne Nebenkosten gegenüberstellt, sieht den Unterschied direkt in der Nettorendite.
Wenn du nur die Nebenkosten des Kaufs ermitteln willst, hilft der Kaufnebenkosten-Rechner. Für die Miete nach einer Erhöhung ist der Mieterhöhung-Rechner die passendere Adresse.
Quellen: Formeln nach gängiger Immobilien-Investitionsrechnung. Formeln & Werte geprüft: Oktober 2026. Steuer-, Zins- und andere zeitabhängige Sätze sind im Rechner editierbar – für verbindliche Berechnungen bitte den aktuell gültigen Wert eintragen.
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Zum ToolHäufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Für die Nettorendite zieht man laufende Kosten ab und rechnet Kaufnebenkosten zum Preis hinzu.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt stark von Lage und Markt ab. Als grobe Orientierung gelten Bruttorenditen ab etwa 4–5 % als solide; in Toplagen sind sie oft niedriger, in einfacheren Lagen höher (bei mehr Risiko).
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Er gibt an, dem Wievielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis 25 Jahresmieten entspricht – der Kehrwert einer 4-%-Bruttorendite.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite nutzt nur Kaufpreis und Miete. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Kosten und ist daher realistischer.
Sind Finanzierung und Steuern enthalten?
Nein. Der Rechner zeigt die Objektrendite ohne Finanzierung und Steuern. Für die persönliche Rendite nach Steuern und Zinsen ist eine detailliertere Rechnung nötig.
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