Kaufnebenkosten-Rechner
Berechne die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer nach Bundesland plus Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten.
Unverbindliche Modellrechnung, keine Steuerberatung. Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland, Stand: 26.08.2026 – bitte bei Änderungen prüfen. Notar-/Grundbuch- und Maklersätze sind frei anpassbar.
Die Kaufnebenkosten umfassen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %), Notarkosten (rund 1,5 %), Grundbuchkosten (rund 0,5 %) und ggf. die Maklerprovision (oft rund 3,57 % inkl. USt für den Käufer). Zusammen sind das meist 9 % bis 12 % des Kaufpreises.
So benutzt du den Kaufnebenkosten-Rechner
- Trage den Kaufpreis ein und wähle das Bundesland (bestimmt die Grunderwerbsteuer).
- Passe bei Bedarf die Prozentsätze für Notar/Grundbuch und Makler an.
- Die einzelnen Posten und die gesamten Nebenkosten erscheinen sofort.
Wie die Berechnung funktioniert
Jeder Posten ist ein Prozentsatz des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland und liegt zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (u. a. NRW, Brandenburg, Saarland). Notar und Grundbuch machen zusammen etwa 2 % aus. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist – sie wird oft geteilt.
Nebenkosten = Kaufpreis · (GrESt + Notar/Grundbuch + Makler) in %
Rechenbeispiel
400.000 € in NRW (6,5 % GrESt), 2 % Notar/Grundbuch, 3,57 % Makler: 26.000 € + 8.000 € + 14.280 € = 48.280 € Nebenkosten, also rund 12,1 % des Kaufpreises.
Annahmen und Grenzen
- Die Grunderwerbsteuersätze können sich ändern – als datierte Vorgabe hinterlegt.
- Notar- und Grundbuchkosten sind gestaffelt (GNotKG); der Prozentsatz ist eine gängige Näherung.
- Die Maklerprovision entfällt bei provisionsfreiem Kauf und wird häufig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Wofür du den Kaufnebenkosten-Rechner brauchst
Du hast eine Immobilie im Blick und die Maklerin nennt dir einen Gesamtpreis aus Kaufpreis und Nebenkosten. Bevor du die erste Anzahlung planst, willst du wissen, wie viel davon tatsächlich beim Notar und im Grundbuch landet. Ein Blick auf die Grunderwerbsteuer genügt, um den Bedarf zu verschieben: In Bayern sind es 3,5 %, in NRW 6,5 % – bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das allein 12.000 € Unterschied.
Auch vor dem Banktermin bringt die Rechnung Klarheit: Viele Kreditgeber akzeptieren die Nebenkosten nur, wenn du sie aus eigener Tasche bezahlst. Trägst du das tatsächliche Eigenkapital ein, siehst du sofort, ob für den Kaufpreis noch Spielraum bleibt – oder ob ein günstigeres Objekt in ein anderes Bundesland notwendig ist.
Nützlich ist das Tool auch beim Vergleich zweier Angebote: Wohnung in Hessen oder Neubau in Bayern? Die Übersicht macht die Standortfrage bezifferbar, ohne dass du die Prozentwerte der Bundesländer nachschlagen musst.
Auch Erben, die eine Immobilie aus dem Nachlass übernehmen, nutzen die Rechnung, um zu verstehen, was bei einem späteren Verkauf an Kosten dazukäme.
Mögliche Fehler und schnelle Lösungen
- Die Kosten wirken zu niedrig: Das Feld Grunderwerbsteuer füllt sich aus dem Bundesland, kann aber manuell überschrieben worden sein. Vor dem Weiterrechnen den Prozentwert gegenprüfen – er sollte zum gewählten Bundesland passen.
- Die Maklerprovision ist zu hoch angesetzt: Seit 2020 zahlt der Käufer höchstens 3 % zuzüglich USt, also rund 3,57 % inklusive. Trägst du die volle Provision von 5,95 % ein, überzeichnest du den Bedarf.
- Das Ergebnis verändert sich nicht: Die Nebenkosten hängen nur vom Kaufpreis und den Prozentsätzen ab. Das Feld Eigenkapital dient ausschließlich dem Finanzierungsbedarf und ändert an den Kosten nichts.
- Der Notaranteil ist zu klein gerechnet: Notar und Grundbuch zusammen werden als ein Prozentwert eingetragen, typisch rund 2 %. Wer nur 0,5 % einträgt, vergisst die Beurkundung.
- Kommas statt Punkte: Für Nachkommastellen ist beides erlaubt, aber Tausendertrenner wie 400.000 bitte als 400000 eingeben, sonst wird der Punkt als Dezimalzeichen gelesen.
Für wen sich der Kaufnebenkosten-Rechner eignet
Gebaut ist er für alle vor dem ersten Immobilienkauf: Paare, die gemeinsam planen und den Gesamtbedarf aufteilen wollen; Wohnungskaufende, die zwei Bundesländer vergleichen; sowie Menschen, die eine Erbimmobilie übernehmen und die Kosten bei einem fiktiven Verkaufswert abschätzen. Auch Maklerinnen und Berater nutzen die Rechnung, um Kunden den Bedarf transparent zu machen.
Wer nur wissen will, wie teuer das Wohnen danach monatlich wird, schaut in den Nebenkosten-Rechner. Für die laufende Rendite einer Mietimmobilie ist der Mietrendite-Rechner die bessere Adresse. Und wer die Tilgung und die Rate im Blick hat, öffnet am besten direkt den Baufinanzierungs-Rechner – dort fließen die Nebenkosten in die Finanzierung ein.
Quellen: Grunderwerbsteuergesetz · Grunderwerbsteuersätze der Länder. Formeln & Werte geprüft: Oktober 2026. Steuer-, Zins- und andere zeitabhängige Sätze sind im Rechner editierbar – für verbindliche Berechnungen bitte den aktuell gültigen Wert eintragen.
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Zum ToolHäufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Meist 9 % bis 12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (rund 2 %) und ggf. Maklerprovision (oft rund 3,57 % für den Käuferanteil).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern wie NRW, Brandenburg und dem Saarland. Der Rechner setzt den passenden Satz nach Auswahl ein.
Was kostet der Notar beim Hauskauf?
Notar und Grundbuch zusammen etwa 2 % des Kaufpreises. Die genauen Gebühren sind im GNotKG gestaffelt nach dem Wert der Immobilie.
Muss ich die Maklerprovision zahlen?
Nur wenn ein Makler beauftragt ist. Seit 2020 wird die Provision beim Kauf selbstgenutzten Wohneigentums in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Banken finanzieren die Nebenkosten oft nicht mit; sie sollten aus Eigenkapital gedeckt werden. Deshalb sind sie ein wichtiger Posten in der Finanzierungsplanung.
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