Spekulationssteuer-Rechner
Prüfe, ob ein privater Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist, und berechne die Steuer zu deinem persönlichen Steuersatz.
Private Veräußerungsgewinne sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als die Haltefrist liegt: 10 Jahre bei Immobilien, 1 Jahr bei anderen Wirtschaftsgütern. Der Gewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei selbstgenutzten Immobilien gilt eine Ausnahme.
So benutzt du den Spekulationssteuer-Rechner
- Wähle die Art des Wirtschaftsguts (Immobilie oder anderes).
- Gib Haltedauer, Gewinn und deinen persönlichen Steuersatz ein.
- Der Rechner zeigt, ob Steuer anfällt und wie hoch sie ist.
Wie die Berechnung funktioniert
Liegt die Haltedauer unter der Frist (10 Jahre bei Immobilien, 1 Jahr bei anderen Gütern), ist der Gewinn steuerpflichtig und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belegt. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn steuerfrei. Selbst genutzte Immobilien sind unter Bedingungen ausgenommen.
steuerpflichtig, wenn Haltedauer < Frist · Steuer = Gewinn · Steuersatz
Rechenbeispiel
Immobilie nach 6 Jahren verkauft, 40.000 € Gewinn, 42 % Steuersatz: Die 10-Jahres-Frist ist nicht erreicht, also steuerpflichtig. Steuer 40.000 · 0,42 = 16.800 €. Nach 10 Jahren wäre der Gewinn steuerfrei.
Annahmen und Grenzen
- Selbst genutzte Immobilien (Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) sind steuerfrei – hier nicht abgebildet.
- Bei anderen Wirtschaftsgütern gilt eine Freigrenze von 600 € pro Jahr.
- Der persönliche Steuersatz ist einzugeben; die genaue Progression wird nicht ermittelt.
Typische Anwendungsfälle für den Spekulationssteuer-Rechner
Du verkaufst eine vermietete Wohnung nach sechs Jahren und möchtest vor der Steuererklärung wissen, ob der Gewinn steuerpflichtig ist. Der Rechner prüft anhand von Art und Haltedauer, ob die Haltefrist eingehalten ist, und rechnet die Steuer bei deinem persönlichen Satz aus – bevor du dich mit dem Käufer auf einen Preis einigst. So weißt du, wie viel vom Verkaufserlös tatsächlich bei dir bleibt.
Auch nach dem schnellen Weiterverkauf eines Fahrzeugs ist die Frage relevant: Wird auf den privaten Veräußerungsgewinn etwas fällig? So hast du die Zahl griffbereit, statt sie erst beim Steuerberater zu suchen und im Zweifel eine Frist zu übersehen. Die Kosten rund um den Immobilienkauf listet der Kaufnebenkosten-Rechner separat auf.
Häufige Fehler – und was dagegen hilft
- Ergebnis zeigt Steuer, obwohl du frei verkaufen willst: Die Haltedauer ist zu kurz eingetragen. Die Frist zählt vom Kauf bis zum Verkauf, bei Immobilien über zehn Jahre.
- Häkchen für selbst genutzt gesetzt, obwohl du vermietet hast: Die Ausnahme greift nur, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bewohnt hast.
- Gewinn und Umsatz verwechselt: Eingetragen wird der Veräußerungsgewinn aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, nicht der reine Verkaufserlös.
- Persönlicher Steuersatz zu hoch angesetzt: Trage deinen Satz aus dem letzten Bescheid ein, nicht den Spitzensteuersatz – sonst fällt die Steuer unnötig hoch aus.
- Komma oder Punkt: 45000 und 45.000 sind derselbe Betrag, Leerzeichen als Tausendertrenner werden nicht ausgewertet – gib 45000 ein.
Für wen sich die Berechnung eignet
Vor allem Immobilienbesitzer rechnen hier: Wer eine vermietete Wohnung oder ein Haus innerhalb der Haltefrist verkaufen will, sieht sofort, wie viel vom Gewinn übrig bleibt. Auch Händler, die Fahrzeuge oder Maschinen schnell weiterverkaufen, prüfen in Sekunden, ob ein privater Veräußerungsgewinn entsteht. Sammler, die Uhren, Schmuck oder Münzen mit Gewinn weitergeben, finden hier ebenso eine erste Orientierung.
Steuerberater und Kanzleien verwenden den Rechner als schnelle Gegenprobe, bevor sie eine Erklärung abgeben, und Vermieter prüfen vor einem Verkaufsangebot, ob sich das Warten auf die Haltefrist lohnt. Wenn du dagegen berechnen willst, ob sich ein Immobilienkauf als Kapitalanlage rechnet, ist der Mietrendite-Rechner der bessere Ausgangspunkt, für Wertpapiergewinne gilt etwas anderes – dort hilft der Kapitalertragsteuer-Rechner.
Quellen: § 23 EStG. Formeln & Werte geprüft: Oktober 2026. Steuer-, Zins- und andere zeitabhängige Sätze sind im Rechner editierbar – für verbindliche Berechnungen bitte den aktuell gültigen Wert eintragen.
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Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz: Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei 42 % und 40.000 € Gewinn sind das 16.800 €.
Wann entfällt die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist ist der Gewinn steuerfrei. Ebenso bei durchgehender Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren.
Wie lange ist die Haltefrist?
Zehn Jahre bei Immobilien und ein Jahr bei anderen privaten Wirtschaftsgütern (§ 23 EStG). Innerhalb dieser Frist sind Gewinne steuerpflichtig.
Gilt das auch für Aktien?
Nein. Gewinne aus Wertpapieren unterliegen der Abgeltungssteuer, nicht der Spekulationsfrist des § 23 EStG. Diese betrifft vor allem Immobilien, Gold und ähnliche Güter.
Gibt es eine Freigrenze?
Für andere Wirtschaftsgüter als Immobilien gilt eine Freigrenze von 600 € pro Jahr. Wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
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