Ertragswertverfahren-Rechner
Schätze den Ertragswert einer vermieteten Immobilie nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren.
Beim Ertragswertverfahren ergibt sich der Wert einer Renditeimmobilie aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag. Vom Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen (Reinertrag), davon die Bodenwertverzinsung. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert und der Bodenwert hinzugerechnet.
So benutzt du den Ertragswert-Rechner
- Trage den Jahresrohertrag (Jahresmiete) und die Bewirtschaftungskosten ein.
- Gib den Bodenwert, den Liegenschaftszins und den Vervielfältiger (Barwertfaktor) an.
- Der Gebäudeertragswert und der gesamte Ertragswert erscheinen sofort.
Wie die Berechnung funktioniert
Der Reinertrag ist der Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Davon wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen (Bodenwert mal Liegenschaftszins), weil der Boden nicht abgeschrieben wird. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert; addiert man den Bodenwert, ergibt sich der Ertragswert.
Reinertrag = Roh − Kosten · Gebäudereinertrag = Reinertrag − Boden·Zins · Ertragswert = Gebäudereinertrag·Verv. + Boden
Rechenbeispiel
24.000 € Rohertrag, 5.000 € Kosten, 150.000 € Bodenwert, 3 % Zins, Vervielfältiger 25: Reinertrag 19.000 €, Bodenwertverzinsung 4.500 €, Gebäudereinertrag 14.500 €, kapitalisiert 362.500 € plus Bodenwert = 512.500 € Ertragswert.
Annahmen und Grenzen
- Der Vervielfältiger folgt aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer (Barwertfaktor) und ist einzugeben.
- Es ist eine vereinfachte Schätzung, keine gutachterliche Verkehrswertermittlung.
- Besondere objektspezifische Merkmale und Marktanpassungen sind nicht berücksichtigt.
Typische Einsatzzwecke für den Ertragswert-Rechner
Du siehst eine vermietete Wohnung im Exposé und fragst dich, ob der Angebotspreis zum erzielbaren Ertrag passt. Mit dem Jahresrohertrag aus der Mietaufstellung, den Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwert schätzt du den Ertragswert, bevor du ein Angebot abgibst – ganz ohne Gutachten.
Auch für die eigene Renditeimmobilie bringt das Tool Klarheit: Wer nach Jahren die Wertentwicklung im Blick hat, stellt den heutigen Reinertrag neben den damaligen Liegenschaftszins und sieht, ob der Wert gewachsen ist. Im Studium der Immobilienwirtschaft ist das Verfahren ohnehin Standard und lässt sich hier Schritt für Schritt durchspielen.
Und vor dem Verkauf hilft die Schätzung, um die eigene Vorstellung und das Angebot des Maklers einzuordnen, bevor die Verhandlung startet. Ein zweiter Durchlauf mit anderem Liegenschaftszins zeigt schnell, wie sensibel der Wert auf die Marktlage reagiert – und ob sich eine längere Suche nach dem idealen Mieter lohnt. Auch die Bank verlangt bei einer Beleihung oft eine solche Wertermittlung als Grundlage.
Das kann schiefgehen: typische Fehler
- Der Ertragswert wirkt zu hoch: Die Bewirtschaftungskosten fehlen. Ohne sie wird der Reinertrag überzeichnet und der Wert springt deutlich.
- Der Liegenschaftszins ist verwechselt: Er ist kein Kreditzins, sondern die marktübliche Verzinsung einer Liegenschaft. Ein Wert aus dem Baufinanzierungs-Angebot macht die Rechnung unrealistisch.
- Der Vervielfältiger passt nicht mehr: Er wird aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer gesetzt. Wurde er manuell überschrieben, muss er nach jeder Änderung zurückgesetzt werden.
- Der Bodenwert fehlt oder ist geschätzt: Ohne ihn fehlt der zweite Bestandteil des Ertragswerts. Der Bodenwert stammt aus der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde.
- Jahres- statt Monatsbeträge: Rohertrag und Kosten sind Jahresgrößen. Monatsmieten mal zwölf eintragen, sonst fällt der Wert viel zu niedrig aus.
Für wen sich der Ertragswert-Rechner eignet
Gebaut ist er für Kapitalanleger, die Renditeobjekte vergleichen, für Eigentümer vor dem Verkauf und für Maklerinnen, die den Wert grob einordnen. Auch Studierende und Auszubildende in verwandten Berufen finden hier ein anschauliches Beispiel für das vereinfachte Ertragswertverfahren.
Wer dagegen den Kaufpreis mit Nebenkosten berechnen will, öffnet den Kaufnebenkosten-Rechner. Für die steuerliche Sicht auf die Mieteinnahmen ist der Mieteinnahmen-Versteuern-Rechner die passendere Adresse. Und die klassische Renditekennzahl ohne Bewertungsverfahren erhältst du im Mietrendite-Rechner, wenn es schnell gehen muss.
Formeln & Werte geprüft: Oktober 2026. Steuer-, Zins- und andere zeitabhängige Sätze sind im Rechner editierbar – für verbindliche Berechnungen bitte den aktuell gültigen Wert eintragen.
Passende Tools
Mietrendite-Rechner
Brutto-/Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Cashflow und Eigenkapitalrendite mit Finanzierung.
Zum Tool Finanzen & RechtKaufnebenkosten-Rechner
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler beim Hauskauf.
Zum Tool Finanzen & RechtMieteinnahmen-Versteuern-Rechner
Steuer auf Mieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten schätzen.
Zum ToolHäufige Fragen
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Es leitet den Immobilienwert aus dem nachhaltigen Ertrag ab: Reinertrag minus Bodenwertverzinsung, kapitalisiert mit einem Vervielfältiger, plus Bodenwert.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Vor allem bei vermieteten Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, bei denen der erzielbare Ertrag den Wert bestimmt.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der marktübliche Zinssatz, mit dem der Bodenwert verzinst und der Gebäudeertrag kapitalisiert wird. Er wird aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.
Was ist der Vervielfältiger?
Ein Barwertfaktor, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergibt. Er wandelt den jährlichen Gebäudereinertrag in einen heutigen Kapitalwert um.
Ersetzt der Rechner ein Gutachten?
Nein. Er liefert eine vereinfachte Schätzung. Für belastbare Werte, etwa bei Kauf, Erbschaft oder Steuer, ist ein qualifiziertes Wertgutachten nötig.
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